건축물의 하자란 건축물의 기능상, 안전상, 미관상 지장이 있는 것을 말하며 건축물의 완공된 시점 또는 완공 이후 기대 되었던 상태와 실제 상태상의 격차가 되는 것을 하자라 한다. 하자는 공사상의 잘못으로 건물에 균열이 생기거나, 비틀림, 들뜸, 침하, 누수, 작동 또는 기능불량 등이 발생하였을 경우 모두 하자라고 볼 수 있다. 준공 이후 가장 많이 발생되는 하자는 방수공사 부실로 인한 누수현상, 단열 · 방음공사 부실로 인한 결로 및 열 손실, 설비공사 미비로 인한 하수 · 오수 배관의 막힘, 역류, 누수 등이 있다.

사업주체 및 시공사가 고의 또는 과실로 설계도면이나 시방서대로 시공하지 아니하고 상이하게 시공 하였다거나, 저질의 다른 제품의 자재를 사용하거나 임의대로 설계를 변경하여 시공한 상태를 말하며 예를 들어 바닥 마감재의 재료변경 및 설비배관의 재료변경, 관경축소, 창호의 유리두께 변경이 오시공(변경시공)으로 볼 수 있다.